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マレーシア不動産の物件価格と住宅価格推移は？国際金融特区により移住を検討する日本人も多い

政府の経済改革プログラムによって、国際金融特区（TRX）の開発が段階的に進められているマレーシア。
国際金融特区は「商業不動産のホットスポット」と呼ばれています。特区内の区画7割は、海外のデベロッパー・建設企業・金融機関によって既に購入されているそうです。
その影響もあり、マレーシア不動産に興味を持ち、将来的に移住を検討する日本人が増えています。大きな経済成長を遂げているマレーシアは、諸外国と比較しても不動産価格が割安です。そのため、現在は不動産投資先として大きな注目を集めているのです。
今回は、マレーシアで不動産投資を検討している方に向けて、「マレーシア不動産の物件価格と住宅価格推移」についてまとめました。特に、国際金融特区に指定されたクアラルンプールでの不動産投資をメインに解説しています。

この記事を読むと、「マレーシア不動産の国際金融・利回りについての詳細」「日本人がマレーシアへ移住する際に気を付けるべきポイント」がわかります。ご一読ください。

マレーシアの物件価格と住宅価格推移について

マレーシアの物件価格と住宅価格推移について、詳しく見ていきましょう。
マレーシアの物件価格は毎年5％程度アップしています。バブルのように価格が急上昇・急降下することはなく、ゆるやかに成長を遂げてきました。また、価格は日本の6分の1程度です。割安な価格で住宅を購入し、裕福な暮らしを望む移住希望者にはとても適していると思います。
ちなみに、クアラルンプールでは低価格帯の物件（ＲＭ400,000以下）が多く取引されています。幅広い価格帯の住宅が取り揃えられていますが、ＲＭ400,000以下の物件を購入する人の割合は、全取引のなかで約半分を占めているといいます。
また、マレーシアの住宅価格推移は、エリアによって大きく差が開いてきています。マレーシア南部に位置するジョホール州でも、2018年以降は物件価格が低下中です。
その一方で、クアラルンプールでは、2018年～2019年にかけて約RM12万3,000ダウンと、物件価格が大きく下がっています。その後、2020年上半期までは以前より減少幅は小さくなりましたが、価格低下がつづいている状況です。
しかし、セランゴール州の物件価格は、2020年にRM500,000を上回っています。一時期は価格低下がつづいていたものの、ロックダウン等の影響もあって住宅の取引数が減少したことが原因となり、平均価格が高価格帯の物件にひっぱられたのではないかと推測されます。

マレーシア不動産は日本よりも高利回り

マレーシア不動産の購入を検討している場合、「利回りはどれくらいなのか」という点を気にする人は多いでしょう。実は、マレーシア不動産は日本よりも高利回りです。

インドネシア・フィリピンなどの新興国と比較すると、利回りは多少劣っています。しかし、マレーシアはアジア諸国のなかでも、3.72%と高い水準を誇っているのです。

他国の利回りについては、タイ5.13%・ベトナム4.33％というデータがあります。マレーシアはそれらの国に次いでいる状態で、日本や香港をはじめとする先進国よりも高利回りという結果になっています。

ちなみに、日本の利回りは2.66%です。そのため、マレーシア不動産の利回りは、先進国と新興国のちょうど中間にあたるイメージを持っていただくと分かりやすいでしょう。

また、クアラルンプールのなかでも、エリアによって利回りは変動します。一例をピックアップしたので、紹介してきます。

モントキアラ：日本人に1番人気のエリアで、1BR（ベッドルーム）物件の利回りは5％を超えています。クアラルンプール内では、トップクラスの利回りです。
KLCC：ペトロナスツインタワーが有名なKLCCエリアは、他のエリアと比較すると物件の価格・家賃も高く設定されています。利回りの水準は、ちょうど中程度になるようです。
アンパン：各国の大使館でにぎわうアンパンエリアの利回りは、平均4％です。クアラルンプール内での物件価格は比較的安く設定されていますが、高水準の利回りをキープしています。
バンサー：高級住宅街として有名なバンサーエリアは、全体的に物件価格もあがっています。ベッドルームの数が少なくなるほど、利回りは高くなる傾向があるようです。

あくまでも平均的な利回り水準になるため、実際にマレーシア不動産を購入する場合は売却実績・家賃データなどをしっかり調査してください。購入を検討している物件ごとに、利回りのシミュレーションを行うことがポイントです。

国際金融特区TRXにより不動産関係者や移住を検討する日本人も多い

マレーシアは、現在国家をあげて“国際金融特区（TRX）”のプロジェクトを推進しています。それにより、不動産関係者や移住を検討する日本人が多くなってきている状況です。
マレーシアの中心都市であるクアラルンプールは、2021年時点で人口約3,300万人となっています。クアラルンプールを今後国際金融ハブとして成長させ、将来的には40,000人の知的雇用機会を創出することを目標に掲げているそうです。
国際金融特区に約250の金融機関を誘致に成功させたことで、話題となりました。マレーシア経済は、今後更なる盛り上がりを見せることでしょう。
クアラルンプールの国際金融特区は、エリアの約24％は公園やオープンスペースとして確保されており、開放的かつ環境にも配慮しているとのことです。グローバル企業のナショナルヘッドクオーターのビルをはじめ、レジデンス・小売店・飲食店等を含めた30棟のビルが立ち並ぶエリアが着々とつくられていっています。
日本の西武デパートをはじめ、今後も数々の物販店舗・カフェやレストランが開業予定。今後は、住宅棟・ホテル・オフィスなども含め、2025年にかけて段階的に開発を進めていきます。東南アジアで最も高い492ｍの高層ビル「エクスチェンジ106（The Exchange 106）」が所在していることもあり、とても近代的で住みやすい街になっていくことが予想されています。
いずれはシンガポールと並ぶ、国際的金融センターになっていくでしょう。マレーシア初となる国際金融特区（TRX）は、市民や外国人労働者に対して“労働・生活・娯楽”をバランスよく提供します。そして、クアラルンプールでの経済活動を盛り上げていくと同時に、周辺に位置する近隣区域の活性化を図っていく予定です。

（引用元：マレーシアの新政権政府、TRXビル建設事業の継続を決定！ | 2018-06-21 | Time-AZ）

また、現在マレーシアで実施している経済特区開発は“国際金融特区（TRX）”だけではありません。実は、2018年4月8日に世界遺産都市としても有名なマラッカにおいても、“経済特区（M-WEZ）”のプロジェクトが開始されることとなりました。
M-WEZは、RM1,000億（約2兆6,000億円）規模の大きなプロジェクトです。今後10年で「RM1,000億の投資・毎年20,000人の雇用を創出すること」を目標に掲げています。
インダストリー4.0（第四次産業革命）業界への国内外の投資を呼びこみも期待されているそうです。将来的にはマラッカ州のなかで、最も重要な戦略区として開発を進めていく予定となっています。

（引用元：20以上の無料マレーシアマラッカ&マラッカ画像 (pixabay.com)）

クアラルンプールの国際金融特区（TRX）・マラッカの経済特区（M-WEZ）については、今後の動向に大きな期待が寄せられています。
また、もともとマレーシアには日本人が多く移住しているため、比較的人間関係を構築しやすい感じる場合も多いです。コミュニティが形成されているため、移住しても馴染みやすいという声も。
加えて、“物価が安い・交通インフラが整っている”というメリットもあるため、近年は特に「移住したい国」としてマレーシアが注目を集めています。

外国人向けの不動産規制について

アジア諸国を見ると、外国人が不動産を購入する際はマンションやコンドミニアムなど、区分所有が限定されているパターンが多いです。
マレーシアはそのような制限はなく、外国人でも土地・戸建てを購入して、所有権を得ることが許可されています。投資方法によっては、将来的に大きな利益を得る可能性も高っていくでしょう。
しかし、外国人がマレーシア不動産の購入する際には、特別に不動産規制が設けられています。注意を払うべきポイントがいくつかあるため、それぞれ詳しく説明していきます。

購入可能な土地と、不可能な土地

基本的には、どのようなタイプの不動産でも購入可能となっています。

州政府が定める低所得層・中所得層向け住宅
Malay Reserved Land (マレーシア人専用の土地）に建設された物件
ブミプトラ政策により、州政府がマレーシア人に割り当てた物件
上記に挙げた条件であれば、問題なく所有することができます。

また、土地を購入する際にはルールが設けてあります。

購入する物件が所在するエリアの行政から合意を得て、手続きを進める

マレーシア不動産の購入を進めていくうえでは、“購入する物件が所在するエリアの行政から合意を得て、手続きを進める”ルールが定められているので注意してください。
売買契約締結後に、購入する物件が所在するエリアの行政へ申請を行います。合意を得るまでには約3ヶ月かかるといわれており、許可が取れなかった場合は購入不可となります。ちなみに、別途手数料が約30,000円かかるそうです。
購入可能な条件・ルールを満たした土地のみ、所有することができます。しかし、条件・ルールから少しでも外れてしまうと、その土地は購入不可となっていまいます。
マレーシア不動産を購入するためには、他にも気を付けるべきルール・ポイントがあります。次の項目にあげているため、是非チェックしてみてください。

購入物件の最低価格は約1,560万円

州によって異なりますが、基本的には100面RM（約2,700万円）と定められています。また、マレーシア不動産での購入物件の最低価格は、60万RM（約1,560万円）です。
“完成済なのにも関わらず売れ残っている物件が、オーバーハングしてしまう状況”が、2020年時点で問題視されていました。そのような課題を解決するために、購入物件の最低価格が60万RM（約1,560万円）に引き下げられることとなりました。
購入価格が引き下げられたことで、外国人が購入できる物件の選択肢が広がったのは、大きなメリットだといえるでしょう。
マレーシア不動産での購入物件の最低価格は、60万RM（約1,560万円）を下回らないよう、気に入った土地・住宅を探していくことが大変重要です。マレーシアでは、ビザを取得しなくても不動産を購入できます。また、実績あるデベロッパーが数多く存在しているため、自分の希望する条件に合った不動産を探しやすいと思います。
また、コロナ禍によってクアラルンプールの不動産も影響を受けたものの、マラッカなどの地方都市では現在不動産価格が上昇しています。
世界遺産都市であるマラッカは、マレーシアのなかでも人気が高いエリアとなっており、例年観光客が多く訪れていることで知られています。アート・グルメスポットも充実した、多様性に富んだ町です。

「のんびりとした雰囲気で暮らしやすい」という声も多いマラッカは、いま不動産投資先として注目されている地域のひとつとなっています。

そこで、このたび新しいランドマークとなる、大規模複合開発プロジェクト“THE SAIL”をSheng Tai Internationalが手掛けることとなりました。

Sheng Tai Internationalが開発中の“THE SAIL”は、高さ250mの9棟のタワーが連なるマレーシア最大・最高の施設を目指しています。5・6つ星ホテルや高級レジデンス、マラッカ初のショッピングモールをはじめとする多くの施設が入居する予定です。

一流テナントが数多く入居を決めていることもあり、“THE SAIL”は非常に不動産価値を高めている状況です。そのため、今後の動向にも期待が寄せられています。

現在、Sheng Tai Internationalでは「家賃保証&買取オプション付きの投資プラン」を販売中です。

プランについての詳細はこちら

“THE SAIL”に興味を持っていただけましたら、まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回は、マレーシア不動産の物件価格と住宅価格推移について解説しました。
クアラルンプールが国際金融特区になったことで、移住を検討する日本人も多くなってきています。非常に住みやすい環境なので、移住を検討している人におすすめです。
将来的にマレーシア経済は大きな発展が見込まれています。アジア諸国のなかでも不動産の利回りが高く、物件価格・価格推移も今後上昇していくことでしょう。
海外への不動産投資を視野に入れている方は、是非マレーシア不動産の購入を検討してみてはいかがでしょうか。