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マレーシア不動産投資でかかる税金は？印紙税・所得税・不動産譲渡益税について
マレーシア不動産投資は人気の投資先として知られています。
しかし、その不動産投資にかかる税金についてはあまり知られていません。
今回は、マレーシア不動産投資をしていく上で知っておかなければならない、不動産投資時にかかる様々なタイプの税金について解説していきます。
この記事を読めば、マレーシア不動産投資でかかる税金について全体的に理解し、実際の投資をする場面でその知識を活かすことができます。
それでは、実際にどのような税金の種類があるのかを見ていきましょう。
マレーシア不動産投資でかかる税金について
マレーシア不動産投資の特徴は、不動産購入の際には税金が掛かりませんが、賃貸運用時と売却時に主に3種類の税金が掛かることが挙げられます。
それは、①不動産譲渡益税と②所得税③印紙税です。
不動産売買時に印紙税がかかる
意外と知られていないことですが、所得税と不動産譲渡益税（RPGT）だけでなく、不動産の売買契約書にかかる印紙税があります。
印紙の作成に至っては、印紙税の他に、書類作成代金、印紙代行代金などがかかります。
印紙税は、不動産価格によって変わってきます。一番低くてRM100,000までで1%、一番高くてRM1,000,000以上で4%という税率になります。
（参考：https://www.jetro.go.jp/world/asia/my/invest_04.html）
不動産所有・運用時に所得税・固定資産税がかかる
マレーシアでは、マレーシア国内で生まれた所得や国外から送金されてきた所得は、課税所得の対象になり、所得税が課されます。
不動産投資に関わる部分について言えば、家賃収入が課税の対象となり、対象となる期間は1月~12月期です。
また、不動産を所有していると、100㎡のコンドミニアムを所有している場合、年間1,000RM（日本円で約26,500円）の固定資産税が掛かります。
日本で同規模の不動産を所有した場合には、10万円以上の固定資産税が掛かってくることを考えると、マレーシア不動産を所有するコストは圧倒的に低いことがわかります。
課税所得税率について
マレーシア不動産投資で得られる不動産収入に対する課税所得税率は、マレーシアで暮らしていない外国人であれば一律30%と決められています。
一方で、以下の特定の条件を満たすことで、
「マレーシア在住」であるとみなされ、二重課税が課される場合があります。
- 年間で182日以上、マレーシアに滞在した場合
- 前後の1年で182日以上、マレーシアに滞在した場合
- 直前の4年間の内、3年間は年間90日以上マレーシアに滞在した場合
- 直前の3年間、もしくは翌年に居住者となる場合
上記の条件にあてはまる方は、二重課税の対象となりますので、対策が必要です。
固定資産税（土地）について
コンドミニアムを所有している場合、固定資産税（土地）は年に一回払いで、ディベロッパーから管理費・積立修繕費と共に請求される場合が多いです。
支払先は国の土地管理局で、税率は土地によって変わります。
例えば、クアラルンプールの場合、土地にかかる固定資産税は建物のタイプに関わらず、年間0,035/sfを国の土地管理局に払う必要があります。
固定資産税（建物）について
固定資産税（建物）は、年に二回払いで、不動産の住所に請求が届きます。基本的には自分で役所に行き、支払いをすることになります。
税率は所有している物件が①マンションか②アパートか③戸建てかによって変わります。
マレーシア政府が査定する不動産の年間賃料に対して、6％が課税されます。
不動産売却時に不動産譲渡益税（RPGT）がかかる
上記に記述した通り、不動産の売却時には売買契約書にかかる印紙税がありますが、その他にも、不動産譲渡益税（RPGT）という税があります。
不動産譲渡益税（RPGT）とは、不動産を売却した時にかかる税のことであり、①所有者が誰であるか、②所有している期間がどれくらいかによって税率が変わってきます。
不動産の売却時に利益が出たら、売却が成立してから60日以内にRPGTを支払う必要があります。
不動産譲渡益税（RPGT）について
次に、不動産譲渡益税（RPGT）の具体的な課税率に関して解説します。
所有者が誰かに関わらず、不動産の所有から3年以内の物件の不動産譲渡益税は30%で変わりはありません。
しかし、4年目以降は①マレーシア法人と②マレーシア人および永住権者の方が税率が軽いことが見てとれます。
6年目以降になると外国人非居住者のRPGT率が10%であるのに対し、マレーシア人、永住権保有者に対してはRPGT率5%のみの課税のみで済むことになります。
RPGTは、住宅不動産売却時だけでなく、商業不動産、分譲地、空地などにも適応される税です。
また、RPGTには以下のように減免が適応される場合があります。
- マレーシア人、ならびに永住権保有者は、一生に一度だけRGBTが免除される制度がある
- 兄弟間を除く、家族間でのRGBTは免除される
- 譲渡益の10％か10,000RM（日本円で約267,600円）のどちらか高い方は課税所得から控除される
- 低-中コスト、アフォーダブル住宅に区分される200,000RM（日本円で約535万円）未満の住宅などもRPGTが免除される
（参考：https://www.jetro.go.jp/world/asia/my/invest_04.html）
今後のマレーシア不動産投資について
2020年に世界中で広く蔓延し、パンデミックを起こした「コロナウイルス感染症」は、世界経済に大きな打撃を与えました。
しかし、このような状況下でも、2020年の上半期のデータを見る限りでは、マレーシアの不動産は例年と同じペースで売られており、マレーシア不動産には根強い需要があることがわかりました。
一方で、2018年以降に顕著である「マレーシア不動産の供給過多の問題」は、2021年の現在も改善している最中です。
売れ残り物件は首都のクアラルンプール周辺とジョホールで顕著にみられ、半期ごとの統計を見ると、毎年30,000戸前後の物件が空き家状態であることがわかります。
2020年上半期に建設途中で売られた物件の38,6%は未だに空き家であり、今後のマレーシア不動産の売買の状況には注視していかなければなりません。
マレーシア不動産の堅調な住宅需要の伸びの原因は①人口増加と②経済成長です。
次に、マレーシア経済とマレーシア不動産投資が将来性豊かである理由をみていきましょう。
人口増加と経済成長の面で将来性がある
日本の高齢社会化は深刻で、国際連合の調査によれば、2015年～2020年における人口の増加率は0,2％と減少傾向にあります。
一方で、マレーシアの平均人口増加率は1,3％であり、周辺国のタイ（0,3％）やベトナム（1,0％）と比べても高い水準にあることがわかります。
また、IMFが発表している2025年の予測GDPは日本が0,6％であるのに対し、マレーシアは5,0％となっています。
人口増加と経済成長率が揃ったマレーシア不動産需要はこれからも伸びていきそうです。
国民所得が上がっている
世界銀行の統計によれば、2018年時点のGNI成長率は、マレーシアが4,457％、日本が0,383％となっており、日本と比べて、国民所得が大きく上昇していることがわかります。
投資するか否かを考える時に、その国の国民の所得が増えているという事実は、将来における投資が成功するかどうかを決める1つの指標になります。
マレーシアの堅調な国民所得の増加は、投資の考える上での大きなプラスの判断材料となるでしょう。
物件価格も手が出しやすい
マレーシアの不動産は、近隣のGDPがマレーシアより低いフィリピンやタイなどと比較しても安くなっています。
東京都の麻布の家賃を100とした場合、㎡あたりで比較した住宅価格は、マレーシアがインドネシアのジャカルタやタイのバンコクを抑えて、ベトナムのホーチミンの次に安い賃貸水準であると言うことができます。
経済水準が高く、物件価格も安いマレーシアの不動産投資は、投資先として大変お得な選択肢であると言えます。
（参考：https://www.reinet.or.jp/?page_id=13118）
まとめ
今回は、マレーシア不動産にかかる税金とマレーシア不動産投資の今後について解説していきました。
現在も成長し続けているマレーシアシア経済ですが、経済の堅調な伸びを背景として、今後も不動産市場の好況が続きそうです。
また、近隣諸国と比較しても家賃が安いマレーシアでは、他国で不動産投資するよりも安く投資を始めることができるという大きな強味があります。
コロナ禍で世界経済が停滞している今こそ、マレーシア不動産投資を始める絶好の機会ではないでしょうか。
マレーシアの不動産開発会社Sheng Tai Internationalの開発物件THE SAILは家賃保証期間中の固定資産税などの税金がかからないため、マレーシアで不動産を所有する際に必要な経費が格段に抑えられます。
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