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マレーシア不動産投資で失敗しないためには？注意点3つとエージェント選び
注目の投資先として東南アジアの中でも人気を博しているマレーシア。
理由としては年平均で5％前後という安定的な経済成長率（2010年から2019年）と不動産購入時の購入コストが近隣のシンガポールやタイ、フィリピンなどと比べても安いことなどが挙げられます。
アジア各国の㎡あたりの住宅価格を比較したデータを見ると、マレーシアの住宅価格は日本の５分の１程度であることがわかります。（参考：World Property Guide）。また、購入後の維持費用も、購入した物件の値段にもよりますが、30万円前後(購入費用が1500～6000万円）となっており、日本の住宅の維持費用よりも安く済むことがわかります。
今回はそんな人気の投資先であるマレーシアの“不動産投資“について、メリットやデメリット、また不動産の仕組みから失敗しないための具体的な方策までをわかりやすく解説していきたいと思います。
マレーシア不動産投資で失敗しないためには
具体的にマレーシアの不動産投資で失敗しないためにはどのような情報を知り、どのような方策を取ればいいのでしょうか。そのためにはマレーシアの不動産の仕組みを理解し、リスクとデメリットをあらかじめ把握し、対策を講じていく必要があります。
まずは仕組みを正しく理解しよう
海外不動産投資をする上で最も重要なのは、「物件の所有権の範囲」を知ることと、「外国人による不動産購入に関する規制」を知ることです。所有権の登記は大きく分けて
① フリーホールド（土地と建物の所有権）
② リースホールド（建物のみの所有権）
の2種類があります。
マレーシアでは、もともと州や連邦政府が土地を全て所有していましたが、今では建物だけでなく、土地に関しても民間に解放し、永久的な権利として登記できるようになりました。このことにより、マレーシアでもフリーホールドが所有形式として広まりつつあります。
一方で、コンドミニアムなどの分譲住宅では、建物のみのリースホールドが一般的で、多くの場合は99年の期限つきの賃貸となっています。一方で更新が可能であるため、実質的にはフリーホールドと大差が無いと言えます。
マレーシアの不動産投資に際して必要な費用とは？
マレーシアでは外国人が購入可能な不動産価格が州ごとに異なりますが、クアラルンプールでは外国人による不動産の買占めが問題となり、元々100万RM(日本円で約2,600万円)が最低購入価格に設定されていました。しかし、2020年には物件の供給過剰の状況を考慮して、60万MR(日本円で約1,600万円まで最低購入価格が引き下げられました。こうした状況もあって、マレーシアの不動産投資は私たちにより身近なものとなっています。
購入には主に
① 印紙税
② 弁護士費用
③ 諸経費
などが掛かります。
出典元：https://www.jetro.go.jp/world/asia/my/invest_04.html
①は登記に必要な税で、物件の登記完了後に請求されます。印紙税は不動産購入時の金額登記時の評価額とを比較し、高いほうの金額の1～3％の金額となります。
②は売買契約書に必要な費用で、不動産購入価格の0.4～1％の金額です。
③は州政府合意取得、登記、固定資産登録などで、おおよそ5,000～10,000RMほどの金額になります。またその他にも各種の保険や固定資産税、コンドミニアム管理費用などを支払わなければならない場合もあり、購入する物件の規模や形態によっても変わってきます。
リスクとメリット・デメリットを把握して対策しよう
次に、マレーシアで投資をしていく上でのリスクとメリット・デメリットは見ていきましょう。
まず、リスクとして挙げられるのは
① 原油価格変動による経済状況の変化に伴うリスク
② 物件の竣工の遅れや中止に伴うリスク
③ 為替の変動に伴うリスク
などです。
マレーシアは産油国(東アジア地域では中国、インドネシアに次いで3位）なので、天然ガスや石油価格が国の財政や為替に大きな影響を及ぼします。また、竣工の遅れや中止のリスクもあり、将来性を見越して建設予定の物件を買っても、実際には物件が完成しないこともあるのです。そして、為替が変動することは物件の売買時にはとても大きなリスクになります。
次にメリットとデメリットですが、メリットとしては、
① 安定的な経済成長率
② 外国人でも比較的安価に不動産を購入できる
点が挙げられます。
反対に、デメリットとしては、
① 人気の投資先であるがために仲介業者や物件選びが難しいこと
② 最低でも日本円で1560万円ほどの予算が必要
である点が挙げられます。メリットが大きいマレーシアの不動産投資ですが、同時に適切な仲介業者と物件選びが重要になるのです。
マレーシア不動産投資をする際の注意点３つ
では、実際にマレーシアで不動産投資をする際にどのような点に注意をするべきなのでしょうか。具体的に注意点として挙げる以下の3点について、順を追って解説していきます。
相場の価格より高く購入しない
マレーシアでは同じマンション内であっても部屋ごとにオーナーが異なる場合がほとんどです。オーナーによっては相場よりも高い価格で売りつけようとする人もいます。物件選びの際には、3～5件前後の物件を比較してから、最終的に購入する物件を決めることをお勧めします。
需要の低いエリアの賃貸を購入しない
現在、マレーシアでは過剰な都市開発により、空き室が増えています。例えば、クアラルンプールのコンドミニアムだと、およそ半分近くは空き室になっているとも言われています。やっとのことで物件を購入したものの、入居者を獲得することが出来なければ、安定的な家賃収入を得ることは出来ません。大事なのは需要のある場所と物件はどこなのかを見極めることなのです。
サポートの悪い業者から購入しない
不動産投資は物件を“購入してから“が始まりです。仲介業者によっては購入までのサポートのみで、その後のアフターフォローが無い業者もいます。そうした場合、物件の管理や売却の際に苦労してしまうことになるでしょう。そうした面倒を避けるためにも、物件の購入時に購入後のアフターフォローが整っている業者から物件を購入することが重要です。
管理会社に任せっきり
繰り返すようですが、すべての仲介業者がアフターフォローをしてくれるとは限らず、物件の購入時にそうした仲介業者を見つけるのは難しいのが現状です。
そんな時に便利なのは物件の＂管理会社＂で、物件の管理・賃貸・売却などの煩雑な作業を一手に引き受けてくれます。借主とのやり取りやトラブルなども少なくなるので、そうした管理会社に購入した物件の管理を一任することで、買い手の負担は少なく済みます。
購入後の運用方法をシミュレーションすることが大事
重要なのは、物件購入後の運用方法を事前にシミュレーションをすることです。事前に物件の売却までを視野に入れてシミュレーションをしていれば、需要の無い物件を買うこともなくなるし、運用について後から頭を悩まされる必要はありません。
そのシミュレーションを円滑にしていくためにも、信頼の出来るエージェントを見つける必要があるのです。
不動産エージェント選びは現地の理解度と実績をみよう
これまで見てきたように、日本人が海外で不動産を購入する場合には、現地に対する「理解度」と「実績」のある、より良いエージェント選びが重要になってきます。
具体的な＂より良い＂エージェントであるかどうかの基準は主に
① 複数の物件を紹介してくれるかどうか
② 紹介する物件の相場需要を把握しているかどうか
③ 購入後のアフターフォローが整っているかどうか
の3点です。以上の3点を満たしているかどうかが親切で丁寧なエージェントであるかどうかを見定める一種の基準になります。
シェンタイジャパン
マレーシアの不動産開発会社Sheng Tai Internationalは、これまでマレーシア国内の不良債権物件を取得、再建費用を投資家から調達することで、無借金で数々のプロジェクトを成功へと導いてきました。その日本支社であるシェンタイ・ジャパンがマレーシア国内のホテル、住宅、大規模複合施設のプロジェクトの企画・開発を行っています。自社開発物件の維持・管理・運営も一手に引き受けており、アフターフォローが充実しています。
また、留学や移住およびMM2H（マレーシア長期ビザ）の取得など、マレーシアに関するあらゆるご相談にお答えしています。マレーシアの不動産投資についてのご相談はもちろん、その他マレーシアの暮らしについてのご質問等ございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせ下さい。
安定した家賃保証と買取オプション付きのマレーシア不動産
Sheng Tai Internationalの開発案件には海外不動産の様々なリスクを回避できる特徴があります。
・部屋の空室リスクを回避する最長19年家賃保証
・買取先が最初から確保されている開発元による買取オプション
・物件の維持にかかる費用が無料
詳細はこちらの記事をご確認ください。
まとめ
今回は、マレーシアの不動産産投資について解説しました。今回の記事を読んだことで、マレーシアの不動産投資をしていく上で「何が必要で、どういった点に気をつけなければならないのか」が理解できたと思います。
今後も成長が見込まれる東南アジア。その中でも比較的安価に不動産を購入でき、手続きも容易であるマレーシアは今後も人気の不動産投資先となっていくでしょう。読者の皆様も是非この機会にマレーシアの不動産投資について検討してみてはいかがでしょうか。
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